نحوه اثبات تحویل مبیع به خریدار

در شاخه : نمونه آرای دادگاه در دعاوی ملکی

نحوه اثبات تحویل مبیع به خریدار 

اساساً بر اساس ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع عقد بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن محسوب می‌گردد و طرفین اختیار دارند هرگونه تصرفی نسبت به مایملک خود اعم از مبیع یا یا ثمن موضوع قرارداد بنمایند.

چند سوال در این مورد به ذهن متبادر می‌گردد :

اول اینکه به محض قرارداد و بدون نیاز به تحویل، خریدار می‌تواند راسا موضوع قرارداد را بدون هماهنگی با فروشنده تصرف نماید؟

دوم اینکه-آیا بعد از تحویل موضوع قرارداد فروشنده می‌تواند مانع از تصرف خریدار در ملک موضوع قرارداد گردد ؟

سوم اینکه-چنانچه پس از تحویل ،فروشنده به طرق مختلف اقدام به ممانعت خریدار از ادامه تصرف نموده (از قبیل قفل نمودن موضوع معامله ) آیا خریدار می‌تواند مجدداً دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را در دادگاه مطرح نماید؟رویه قضایی در این مورد چه نظری دارد؟و اگر خیر چه دادخواستی را بایستی خریدار جهت تحویل مجدد موضوع معامله در دادگاه مطرح نماید؟

در مورد پاسخ به سوال اول خیر خریدار نمی‌توانند تا پیش از موعد مقرر در قرارداد راسا اقدام به تصرف موضوع معامله نموده و چنانچه برای تحویل مهلتی برای فروشنده تعیین نشده باشد این تعهد در جمله تعهدات بدون مدت بوده و به محض مطالبه خریدار می‌بایست فروشنده آن را تحت تصرف خریدار نماید البته وقوع این امر مستلزم مطالبه خریدار از طریق اظهارنامه یا طرح دعوی در محاکم حقوقی می‌باشد.

در مورد سوال دوم طبعاً فروشنده پس از تحویل موضوع معامله به تعهد خود در مقابل خریدار عمل نموده و حق ممانعت خریدار از تصرف را ندارد و در فرض ممانعت از این حق می‌توان علیه وی به عنوان مزاحمت یا ممانعت از حق در محاکم حقوقی یا کیفری علیه وی طرح دعوی یا شکایت نمود.

در مورد سوال سوم نیز چنانچه پس از تحویل، فروشنده به طرق مختلف مانع از تصرف بعدی خریدار در موضوع معامله گردد در این گونه موارد امکان طرح دادخواست الزام فروشنده به تحویل مورد معامله وجود ندارد زیرا که بر اساس رویه موجود قضایی ،فروشنده مکلف است که تنها یک بار مبیع را تحویل خریدار نماید لذا به نظر می‌رسد در این گونه موارد خریدار بایستی برای باز پس گیری موضوع معامله دعوی خلع ید را به طرف فروشنده مطرح نماید.

به این دو نمونه رای توجه کنید

رای دادگاه بدوی

در خصوص دعوایی.... به خواسته الزام خوانده ردیف اول به تحویل مبیع... با توجه به این که حسب رسید ارائه شده از ناحیه وکلای خواهان و اظهارات ایشان در جلسه دادرسی مورخ 91/8/10، مبنی بر اینکه ملک تحویل موکل ایشان شده است لیکن بعداً قفل آن توسط خوانده ردیف اول تعویض شده است و از ورود موکل وی به ملک ممانعت نموده است فلذا تحویل ملک که از جمله تعهدات قراردادی و آثار بیع مندرج در ماده 362 قانون مدنی است واقع شده است و وقتی عملی انجام شد و تمام شد بار دیگر نمیتوان آن را درخواست نمود و در تحویل مبیع نیز فروشنده مکلف است یک بار مبیع را تحویل نماید که این موضوع با توجه به دلیل - ضمیمه درخواست است واقع شده است فلذا در این قسمت حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام مینماید....

رای دادگاه تجدیدنظر

این دادگاه... دادنامه اصداری را شایسته تایید میداند؛ اولاً زیرا برابر بند 1 از ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع ،بیع مشتری مالک مبیع و بایع ملک ثمن میشود و به صراحت بند 3 از ماده یاد شده عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید که در مانحن فیه مبیع یک بار تسلیم گردیده است....

البته در مورد تحویل املاک مشاعی موضوع متفاوت است به هر حال بر اساس مواد مختلف قانون مدنی تا زمانی که مال مشاع تفکیک و افراز نشده نه تنها فروشنده بلکه خریداران پس از آن نیز حق تصرف موضوع قرارداد را تا زمان رضایت سایر مالکین مشاعی نخواهند داشت بنابراین املاک مشاعی اساساً قابلیت تحویل نیز نخواهند داشت و دعوی الزام به تحویل موضوع معامله ملکی که مشاعی است قابلیت استماع نداشته و دعوا محکوم به رد است.

بهتر است در زمان قرارداد با ارائه جزئیات مشخص و دقیق در باب تحویل موضوع معامله فصل خصومت نموده تا طرفین قرارداد در فرض وقوع اختلاف مستنداً به همین جزئیات و بدون نیاز به تفسیر آن توسط قضات متولی رسیدگی به دادخواست به اثبات حقانیت خود کمک کنند

و مناسب‌تر این است که همزمان با تنظیم قرارداد از خدمات وکیل متخصص دعاوی ملکی و شهرداری بهره‌مند شوید تا در آینده با چالش این گونه دعاوی و جلوگیری از تفسیر قرارداد در محاکم قضایی  روبرو نشوید