تخریب دیوار همسایه حین ساخت و ساز

در شاخه : نمونه آرای دادگاه در دعاوی ملکی

تخریب دیوار همسایه حین ساخت و ساز 

سازنده و مالک عزیز قبل از شروع به ساخت و در فرض اختلاف با همسایه در خصوص مالکیت دیوار مشترک و یا تخریب عمدی یا سهوی آن بهتر است مواد 109 تا 125 قانون مدنی را حتماً مطالعه کنید تا در خصوص تخریب دیوار همسایه هنگام ساخت و ساز دچار چالش نشوید که اگر از آنها مطلع نباشید با اتهاماتی همچون تخریب عمدی با مجازات کیفری و همینطور مطالبه خسارت و اعاده به وضع سابق در دعاوی حقوقی علیه شما توسط همسایه مواجه خواهید شد.

در این مطلب سعی شده به این چند سوال پاسخ داده شود.

اول-در فرض وجود دیوار بین دو زمین مستقل، دیوار مشترک متعلق به کدام یک از مالکین است؟

دوم-در صورتی که دیوار رو به خرابی برود آیا می‌توان همسایه را مجبور به تعمیر دیوار مشترک کرد ؟

سوم-چنانچه امکان اجبار همسایه به تعمیر دیوار نباشد تحت چه شرایطی می‌توان راسا اقدام به تعمیر و مرمت و ایجاد دیوار جدید نمود؟

چهارم-پس از ایجاد دیوار جدید و در فرض استنکاف همسایه دیوار ساخته شده متعلق به کدام یک از همسایه‌ها خواهد بود ؟

 و دست آخر اینکه مرجع رسیدگی به دعاوی موضوع اختلاف مربوط به دیوار مشترک محاکم حقوقی است یا کیفری یا دیوان عدالت اداری؟ کدامیک؟

همانطور که می‌دانید بر اساس

ماده 109 قانون مدنی :

« دیواری که مابین دو ملک واقع است مشترک مابین صاحب آن دو ملک محسوب می شود مگر اینکه

قرینه یا دلیلی برخلاف آن موجود باشد.

پس اصل بر این است که دیواری که مابین دو ملک است متعلق به هر دو ملک است و این شمائید که بایستی ثابت بکنید که این دیوار متعلق به ملک شماست 

از جمله قرائن و نشانه‌هایی که در قانون برای مالکیت اختصاصی نسبت به دیوار آورده بنا بطور ترصیف و وضع سرتیر است که حکایت از نوع مالکیت اختصاصی برای صاحب دیوار دارد بنابراین هرگاه از دو طرف بنا متصل به دیوار بطور ترصیف باشد تمام دیوار محکوم به ملکیت صاحب آن طرف خواهد بود مگر اینکه خلافش

ثابت شود. که این حکایت از اشتراکی بودن بنا از طریق اثبات ترصیف دیوار یعنی نحوه چینش آجرها و سایر مصالح به سمتی که ساختمان در آن قرار داشته دارد اما

 چنانچه قرائن اختصاصی فقط از یک طرف باشد تمام دیوار محکوم به

ملکیت صاحب آن طرف خواهد بود مگر اینکه خلافش ثابت شود.

بر اساس اصل تحمیل هزینه بر تمام مالکین در مالکیت اشتراکی مخارج دیوار مشترک برعهده کسانی است که در آن شرکت دارند.

اما اگر دیوار به هر دلیلی در شرف تخریب بوده و نیازمند به تعمیر باشد باز هم بر اساس ماده 115 قانون مدنی هیچ یک از شرکاء نمی تواند دیگری را اجبار بر بنا و تعمیر دیوار مشترک نماید مگر اینکه دفع ضرر بنحو دیگر ممکن نباشد. این بدان معناست که در باب الزام همسایه به جهت اجبار بر تعمیر دیوار مشترک محاکم حقوقی صالح به رسیدگی بوده و در فرض عدم اجرای رای توسط محکوم علیه و عدم امکان اجبار وی و در صورتی که دیوار مشترک خراب شود و احد شریکین از تجدید بناء و اجازه تصرف در مبنای مشترک امتناع نماید شریک دیگر می تواند در حصه خاص خود تجدید بنای دیوار کند. بنابراین بر اساس این ماده شریکی که در اجبار همسایه به تعمیر دیوار مشترک حاکم شده صرفاً می‌تواند در حصه خود یعنی در سهمی خود دیواری را تجدید نماید و حق تجدید بنا و دیوار را نسبت به حصه همسایه ندارد.

اما چنانچه احدشرکاء راضی به تصرف دیگری در مبنا باشدذولی از تحمل مخارج مضایقه نماید شریک دیگر می تواند بنای دیوار را تجدیدکند و در این صورت اگر بنای جدید با مصالح مشترک ساخته شود دیوار مشترک خواهد بود و الا مختص به شریکی است که بنا را تجدیدکرده است . بنابراین صرف رضایت همسایه مجاور در تجدید بنای دیوار در شرف تخریب، مالکیت مشاعی و مشترک نسبت به دیوار احداثی را برای ایشان ایجاد نمی‌کند بلکه این همسایه می‌بایست معاضدت در تهیه مصالح و وسایل مورد نیاز جهت تجدید بنای دیوار را نیز فراهم نماید.

اما اگر یکی از دو شریک دیوار مشترک را خراب کند در صورتی خراب کردن آن لازم نبوده باید آنکه خراب کرده مجددا آن را بناکند.

این از جنبه حقوقی موضوع است یعنی اینکه همسایه‌ای که دیوار مشترکی را بدون ضرورت تخریب نماید می‌بایست علاوه بر تجدید بنا و اعاده به وضع سابق احیاناً خسارتی را نیز که به همسایه وارد نموده جبران نماید اما از جهت جنبه کیفری نیز چنانچه این اقدام عامدانه و عمدی بوده و با سوء نیت و ناشی از اختلاف با همسایه با عنوان تخریب عمدی قابل پیگرد جزایی خواهد بود.

اصل بر این است که هیچ گونه تصرفی بر دیوار مشترک بدون رضایت همسایه نبایستی انجام شود مصادیق تصرف در ماده 118 قانون مدنی آمده به این معنا که دیوار را

را بالا ببرد یاروی آن بنا سر تیر بگذارد یا دریچه و رف باز کند یا هر نوع تصرفی نماید مگر به اذن شریک دیگر.

چنانچه هریک از شرکاء بر روی دیوار مشترک سرتیر داشته باشد نمی تواند بدون رضای شریک دیگر تیرها را از جای خود تغییر دهد و بجای دیگر از دیوار بگذارد. در ماده 120 قانون مدنی در باب حقوق مکتسبه اشخاص آمده یعنی اگر صاحب دیوار به همسایه اذن دهد که به روی دیوار او سرتیر بگذارد یاروی آن بنا کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کند مگر این که به وجه ملزمی این حق را ازخودسلب کرده باشد. بر اساس آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری و در دعاوی اداری حقوقی که به طریق مشروع و قانونی تحصیل شده قابل سلب و تغییر و تحدید نیست اما در حقوق مدنی حقوق مکتسبه تنها تا زمانی قابل استناد است که صاحب حق ادامه بهره‌مندی از آن را تجویز نماید بنابراین گذاشتن سر تیر یا هر چیزی شبیه به آن بر روی دیوار اختصاصی زمانی حق مکتسبه همسایه محسوب می‌گردد که همسایه بر ادامه استفاده از آن رضایت داشته باشد مگر اینکه همسایه معطی حق آن را به وجه ملزمی از خود سلب و ساقط نموده باشد همانند اینکه این حق را در مبایعه یا صلحنامه که در زمره قراردادهای الزام آور و لازمند به همسایه خود واگذار نموده باشد.

در ماده 121 قانون مدنی آمده هرگاه کسی به اذن صاحب دیوار برروی دیوار سرتیری گذارده باشد و بعدآن را بردارد نمی تواند مجددا بگذارد مگربه اذن جدید از صاحب دیوار و همچنین است سایر تصرفات بنابراین اگر یک مرتبه چنین اجازه‌ای به شما داده شده و شما به هر دلیل از آن پس از اعمال صرف نظر نموده و دو مرتبه قصد استفاده از این حق را داشته باشید مجدداً نیاز به اجازه دوباره همسایه معطی این حق خواهید بود و نمی‌توانید بر مبنای ادعای اعطای قبلی این حق الزام همسایه را بر اعطای دوباره آن را در محاکم حقوقی مطالبه نمایید.

اما چنانچه دیواری متمایل به ملک غیر یا شارع و نحو آن شودکه مشرف به خرابی گردد صاحب آن اجبار می شود که آن راخراب کند. زیرا که دیواری که مشرف ملک اشخاص و در شرف خرابی است بر اساس قاعده لا ضرر و لاضرار کم به تخریب آن صادر می‌گردد.

حال چنانچه عرصه احدی نسبت به شرکای متعددی وجود داشته باشد و در فرض تقسیم بین آنها آیا امکان الزام سایر مالکین به کشیدن دیوار وجود دارد

برابر ماده 123 قانون مدنی اگرخانه یازمینی بین دو نفرتقسیم شود یکی از آنها نمی تواند دیگری رامجبور کند که با هم دیواری مابین

دوقسمت بکشند.

ماده 124 - اگر از قدیم سر تیر عمارتی روی دیوار مختصی همسایه بوده و سابقه این تصرف معلوم نباشد باید بحال سابق باقی بماند واگربه سبب خرابی عمارت و نحو آن سرتیر برداشته شود صاحب عمارت می تواند آن را تجدیدکند و همسایه حق ممانعت ندارد مگر اینکه ثابت نماید وضعیت سابق به صرف اجازه او ایجاد شده بوده است

این مطلب توسط اینجانب محمدرضا کریمی وکیل تخصصی دعاوی شهرداری دیوان عدالت اداری و ملکی تهیه و تنظیم شده است.